不動產營業員筆記的問題，透過圖書和論文來找解法和答案更準確安心。 我們找到下列線上看、影評和彩蛋懶人包

超業筆記：銷售力，就是你的免疫力──鄭立德的銷售八講

為了解決不動產營業員筆記的問題，作者鄭立德(Leader) 這樣論述：

心有多強大，銷售業績就有多大！   這是一本講述超業銷售內功心法與修練的「銷售易筋經」 也是說明超業銷售技巧與方法的「銷售獨孤九劍」   安麗皇冠大使（寰宇團隊）　王儷凱 城邦媒體集團首席執行長　何飛鵬 灣島薈教育菩提院創辦人 　 張慧雲 阿爾發金融科技股份有限公司董事長　楊琇惠 業績滿滿推薦(按照姓氏筆畫排序)     ～本書特色～ 本書蘊含作者20多年的銷售實務經驗及課程精華要點，包括：「NLP的成功銷售力」、「DISC的聰明識人術」、「客戶關係管理及深化經營」、「高資產客戶的經營與行銷策略」、「秘密──吸引力法則」等課程，還有許多頂尖超業好友熱情的寶貴經驗和銷售故事分享。     ～

推薦語～ 推薦1── 鄭立德老師是我所見過的專業講師中， 很令人佩服的作者，能發現書中所整理出來的 內容既完整又實用。我深信， 這本銷售筆記將可以成為市場上難得的銷售工具書。 ──阿爾發金融科技股份有限公司　楊琇惠董事長 前匯豐銀行資深副總裁   推薦2── 認識立德，不止欣賞他的人品，更佩服他的敬業。 他這本書包含了銷售的心靈、能力、技巧、工具， 是他從事銷售實務、教學的心得，全部都是乾貨， 我建議每個人都可以閱讀！ ──王儷凱老師 安麗寰宇團隊創辦人　皇冠大使   推薦3── 銷售取決於人性！Leader老師將個人經歷的人生筆記， 做了完美的釋出及重點的紀錄，可以說是： 按表操課地實際演練

即可。 換句話說，這是一本毫無保留， 不留餘地的超業能力「小抄」，值得推薦！ ──張慧雲老師 灣島薈教育菩提院創辦人     ～前言～ 銷售，無所不在！ 「會」不是重點，「用」才是王道！ 後疫時代，人人都要具備的「銷售免疫力」！ 我賣的不是產品：是價值，服務，成長和夢想！ 「東西」不是貴不貴？而是值不值？ 「值得」最珍貴，「無效」才最貴！   處處是銷售，人人能開口！時時會銷售，人生大樂活！ 做業務的你要看，不做業務的你更要看： 如何找到好的業務員來幫助你？ 如何拒絕差的業務員來打擾你？ 如何轉身做業務，晉升為超業？ 人人都能是超業──只要找到銷售點！ 不是問你能不能，而是看你要不要！ 讓客戶

說Yes的有效溝通術！ 從開場到分享，從拒絕到成交──NLP的成功銷售力！ DISC的銷售與服務──知彼知己的「客戶關係管理」！ 「中庸」銷售力──博學，審問，慎思，明辨，篤行！   扭轉奇蹟的三大銷售秘密！ 無論是1999年的「九二一大地震」，2002年的「SARS」，2008年的「金融大海嘯」，或是2020年的「新冠肺炎疫情」……所有的災難都提醒我們──活著，不容易；活著，真好；既然能活著，就要好好活；你是活著，還是活過？ 後疫時代，免疫力，就是你的競爭力！那什麼是「免疫力」（immunity）呢？ 同一個場所，有人被病毒傳染，也有人安然無恙，這是「身體狀態」的免疫力。 同樣封城隔離，有人

一年不愁生活，有人一週就手頭拮据，這是「財務規劃」的免疫力。 同樣的問題和災難，有人積極解決不抱怨，有人怨天怨地怪別人，這是「心理素質」的免疫力。 同樣關在家裡，有人讀書、學習、運動、開視訊會議、做線上學習；有人看電視、打電動、吃喝睡覺，終日無所事事，這是「學習成長」的免疫力。 要戰勝困境，我們必須提升各種免疫力。   「免疫」分為先天和後天，「先天」指的是：體質和健康狀態；「後天」則是疫苗。 「銷售」也分為先天和後天，「先天」指的是：銷售的性格、心態和價值觀；「後天」則包括了：銷售技巧，話術，方法與策略。寫這本「超業筆記」要告訴大家：「活著，就有希望！」做銷售，只要能拜訪，肯拜訪，會拜訪，總

有銷售成功的一天！這世界每天都在改變，大小環境充滿著挑戰與困難，不用害怕太多競爭者，要擔心的是：你有沒有「競爭力」？要成為超業，先問問自己：你總是保持「贏家的心態」嗎？   贏家總是努力找到答案，繼續向前行！ 輸家總是不斷丟出問題，經常往後退。 贏家總有用不完的熱情和活力！ 輸家總有說不完的理由和藉口。 贏家總是說：「讓我來幫你，我非常樂意」！ 輸家總是說：「你去找別人，這不關我事」。 贏家總在失望中看到機會！ 輸家總在機會中看到失望。 贏家總在問題中看到答案！ 輸家總在答案中看到問題。 贏家總在黑暗中看到光明！ 輸家總在綠地旁看到烏雲。 贏家會說「那也許很難，但我一定可以！」 輸家會說「那也

許可行，但我覺得好難。」 贏家是先相信，然後看到！ 輸家就算看到，都不相信。   親愛的讀者：你想當贏家？還是做輸家？（Are you a Winner or a Loser ?） 除了保有贏家的心態，超業還必須具備《四千》精神和《八要》原則：   超業的「四千精神」 1.歷經千辛萬苦！（持續的拜訪，分享，學習，成長──加上無數次的「被拒絕」。） 2.想盡千方百計！（用腦，用心，說故事，有創意──真感情才有真感動。） 3.說盡千言萬語！（關鍵開場白＋問個好問題＋銷售穿透力＋拒絕處理＝締結成功率。） 4.走遍千山萬水！（銷售無涯，唯勤是岸。無論線上線下，虛實整合，別等了，快去拜訪客戶吧！）  

超業的「銷售八要」 1.臉要笑──經常微笑，笑口常開，人人見了樂開懷！ 2.嘴要甜──口說好話，常與別人結善緣！ 3.眼要亮──罩子放亮，察言觀色，無入而不自得！ 4.耳要淨──洗耳恭聽，專心聽，用心聽，聽到客戶想說，說到客戶想聽！ 5.腰要軟──放下身段，不計較才是幸福的人；要沉得住氣（修養），彎得下腰（勇氣），抬得起頭（自信）！ 「彎得下腰是成熟，放得下身段是高手！」 多年前剛進國泰人壽做業務，當業務主管時，記得總經理期勉大家：「我們做保險的人，不是要丟掉你的面子和尊嚴，而是放下你的身段和執念，去幫助更多的人。」這段話讓當時年輕的我，在每一次的保險銷售中，都更具備信心和勇氣！ 6.手要快─

─這不是「大魚吃小魚」的年代，而是「快魚吃慢魚」的時代！天下武功，唯快不破！現在是5G打4G，萬物皆聯網，虛實整合的Fintech時代。 快不等於急，而是代表：你的認真與投入，積極與效率！ 7.腳要勤──把握時間，分分秒秒不錯過每一次的銷售機會。在這個虛實整合的「後疫時代」，拜訪客戶不一定要見面，用電腦或手機視訊，一樣可以「勤」於拜訪！ 8.心要強──運動選手比賽時心理素質要夠強，才能戰勝自己，打敗對手，不斷突破，超越顛峰。 「超業」也是如此，從無數次的拒絕，挫折，失望，挑戰，甚至在自我懷疑中蛻變成長到：無畏無懼，欣然接受，甘之如貽，反敗為勝。成功的路上並不擁擠，因為能堅持下來的人很少：「剩者

為王」──相信，努力，堅持，自在──你的心有多強，你的銷售業績就有多大！   這本「超業筆記」 蘊含著我過去20多年的銷售實務經驗及課程精華要點，包括：「NLP的成功銷售力」、「DISC的聰明識人術」、「客戶關係管理及深化經營」、「高資產客戶的經營與行銷策略」、「秘密──吸引力法則」等課程，還有許多頂尖超業好友熱情的寶貴銷售經驗和故事分享。 我想表達的，不只是銷售技巧，方法或話術，更是銷售心態和銷售核心價值，這是一本講述超業銷售內功心法與修練的「銷售易筋經」，也是說明超業銷售技巧與方法的「銷售獨孤九劍」，能培養你的「正向銷售力」，鍛鍊你的「銷售超能力」！

不動產營業員筆記進入發燒排行的影片

地政從業人員之風險認知、工作壓力、工作績效與工作滿意度關係之研究

為了解決不動產營業員筆記的問題，作者林沐陽 這樣論述：

近年來人民對於行政機關所作成的政策決定、行政作為等事項參與度逐漸提升，其中涉及個人土地財產權管理的地政機關更是屬於高關注度，然而地政機關員工面對與日俱增的工作業務量、土地所有權人個人權益擴張的提告、民意代表對於特定個案的關說等工作環境下，將是工作上潛在風險及莫大的心理壓力。如何解決工作壓力並達成各項工作預期績效，則是地政機關未來管理重點。因此本文經由相關研究文獻，透過結構方程模型(SEM)，建立風險認知、工作壓力、工作績效與工作滿意度等構面的理論模型，並以屏東縣地政機關員工為實證對象，進行隨機抽樣問卷調查，加以驗證，藉此了解研究構面間相連性、因果關係。研究結果發現，風險認知與工作壓力間成正向

顯著影響關係；風險認知與工作績效間成正向顯著影響關係；工作壓力與工作滿意度間成反向顯著影響關係；工作績效與工作滿意度間成正向顯著影響關係；工作壓力與工作績效間成反向顯著影響關係，可得而知地政從業人員於執行職務時提高對於潛在風險的認識，使風險產生機率降低，相對工作壓力感受度亦隨同降低，而對於工作滿意度的感受程度因此而提升；至於風險認知度的提高，對於地政從業人員於執行業務時可得之執行績效提升，而工作滿意度亦併同提升，因此除地政從業人員對於執行業務時所需了解之法令、知識自我提升外，更有賴於所屬機關配套措施之建立。

漫步華爾街：超越股市漲跌的成功投資策略（暢銷45週年全新增訂版）

為了解決不動產營業員筆記的問題，作者墨基爾 這樣論述：

　　★ 暢銷45週年熱銷超過150萬冊 　　★ 投資實務經典之作 　　★ 美國著名大學MBA投資學課程指定參考書   　　個人投資首選的最佳指南 　　最具影響力的投資經典 　　投資新手必讀書單 　　穩健致富的福音書   　　無論你是投資新手、散戶、理財顧問、證券營業員、市場研究專家…… 　　所有年齡層的投資人都該必備的投資聖經！ 　　 　　《華爾街日報》：「幫助投資人選擇投資標的最佳書籍。」 　　《金融時報》：「本書是個人投資者進入市場前的必讀指南。」 　　《經濟學人》：「此書為『當之無愧的長青暢銷書。』」 　　 　　本書自1973年出版至今，已暢銷超過150萬冊，被視為最經典的個人理財指南。

在此一全新增訂版中，擁有華爾街專業投資人、經濟學者、個人投資者三重身分的墨基爾（Burton G. Malkiel），隨著金融的快速創新與時俱進，整合豐富的投資經驗，加入全新看法，涵蓋各種投資工具，包括： 　　　　 　　貨幣基金、指數基金、正反ETF、免稅基金、新興巿場基金、目標日期基金、浮動利率票券、波動性衍生性商品、抗通貨膨脹證券、權益型不動產投資信託、資產擔保證券、Smart Beta策略商品、零息債券、金融和商品期貨和選擇權、投資組合保險…… 　　 　　這是一本提供個人投資的詳盡指南， 　　同時以平實、客觀的評斷，提供新資訊給學術界和市場研究專家。 　　 　　另外，更針對投資理論、實務

操作、退休人員， 　　提供清楚且易於實用的說明與投資策略── 　　 　　◎投資人不能不懂行為財務學 　　投資人如何從行為學家的新觀點，避免自己的不理性而犯下的愚行與誤判。 　　 　　◎下一波投資熱潮「Smart Beta策略」真的是聰明的投資選擇？ 　　到底什麼是「Smart Beta」？哪種基金採用這個策略？這種投資方式適合我嗎？ 　　 　　◎「做好人生的投資規畫」，價值等同聘請個人理財顧問的昂貴費用 　　五大原則教你如何在人生的不同階段，配置投資組合，為自己的退休金加碼。 　　 　　◎如何利用選股技巧，提高勝算？ 　　隨著1987年10月的股巿崩盤、網路泡沫和2008到2009年的金融危機

，更進一步考驗著巿場效率理論。但「效率巿場已死」的理論言過其實，本版會解釋近來的爭議，並解釋股票與債券報酬近期波動的情形，以及如何預測未來。 　　 　　◎衍生性商品很可怕？ 　　本版更針對「衍生性商品」新增一章附錄，將顛覆你對衍生性商品的看法，提供正確的觀點： 　　 　　1. 其機制與歷史 　　2. 舉例說明如何運作，並如何創造龐大獲利與損失 　　3. 提供操作的實用建議 　　 　　最後，墨基爾還大膽推薦美國基金標的，如果你是美股的投資人，這會是不錯的投資工具。 　　 　　本書帶領你漫步迷人的投資世界，打破唯有專家才能勝過大盤的迷思。 　　你將會明白如何從目眩神迷的投資工具，搜尋出最佳投資機會

，穩健致富。   好評推薦 　　 　　「幫助投資人選擇投資標的最佳書籍。」──《華爾街日報》（The Wall Street Journal）〈週末投資人〉（“Weekend Investor”）欄目   　　「問10個投資專家，你會聽到10個人都推薦墨基爾這本經典的投資書。」──《華爾街日報》   　　「過去50年來，真正好的投資書不超過6本，而這本就是其中的經典。」──《富比士》（Forbes）   　　「你想要在股票市場有很好的表現嗎？這裡有個很好的建議，那就是存一點錢，然後買墨基爾的書，接著把剩下的錢拿去買指數型基金。」──《洛杉磯時報》（Los Angeles Times）   　　

「你可以想像正在上一堂長達一週的投資課，教這門課的人擁有政治家班傑明。富蘭克林（Benjamin Franklin）的常識、經濟學家米爾頓。傅利曼（Milton Friedman）的學術知識，以及投資大師華倫。巴菲特（Warren Buffett）的實務經驗。不用多說，墨基爾這本最新版的作品一定要讀。」──《霸榮》（Barron’s） 作者簡介   墨基爾 Burton G. Malkiel   　　普林斯頓大學經濟學系化學銀行講座退休教授（Chemical Bank Chairman's Professor of Economics Emeritus），以及投顧機器人公司Wealthfro

nt首席投資長，他曾是美國總統經濟諮詢委員會（Council of Economic Advisers）委員，而且曾經擔任幾家大公司的董事。   譯者簡介   楊美齡   　　台灣大學商學系畢業、紐西蘭奧克蘭大學電腦系畢業。譯有《漫步華爾街》、《穩健理財十守則》、《策略遊戲》、《組織遊戲》、《電子精英》、《富比士二百年英雄榜人物》、《可樂教父》等。   林麗冠   　　台灣大學中文系學士，美國密蘇里大學新聞碩士，譯有《誰說人是理性的》、《漫步華爾街》（合譯）、《稱職主管16堂課》、《專案，就是要這樣管理》、《決策制定》、《廢墟中站起的巨人》、《我的祕密河流》、《在地的幸福經濟》、《兩性大和解》

、《Top Sales報告》和《星際遊俠》等書。   蘇鵬元   　　清華大學經濟系碩士，曾任《天下雜誌》出版部資深編輯、《新新聞》資深記者、《商業周刊》研究員。參與編輯的書籍曾獲《中國時報》開卷周報十大好書獎、金石堂書店年度最有影響力書籍、經濟部中小企業部金書獎，譯著有《投資最重要的事》。希望能藉由選書、編輯、翻譯，幫助更多好書出版。歡迎指教：[email protected] 導讀 一門值得終生學習的學問／周行一 自序 點石成金 Part 1 股票及其價值 第1章 「磐石」及「空中樓閣」 何謂隨機漫步？ 投資充滿樂趣 兩大投資理論 磐石理論 空中樓閣理論 請隨我漫步

第2章 瘋狂的群眾 鬱金香狂熱 洋蔥悲劇 南海泡沫 國王也難抗拒 更傻的傻瓜 華爾街垮了 股友社的把戲 貝森缺口 黑色星期四 殷鑑無效？ 第3章 1960年代到1990年代的投機泡沫 法人機構壟斷巿場 上揚的1960年代 五十種績優股 喧囂的1980年代 股市的歷史教訓 第4章 2000年代初期的網路泡沫 泡沫如何興起 美國房市泡沫和2000年代初期的崩壞 泡沫和經濟活動 Part 2 專家與贏家 第5章 技術分析與基本面分析 圖形專家與基本面分析專家 圖形能告訴你什麼？ 圖形分析的合理解釋 技術分析為何沒有效？ 由圖形專家到技術分析師 基本面分析的技巧 三項重要警告 為什麼基本面分析

也會失效？ 穩健投資的三項原則 第6章 技術分析與隨機漫步理論 技術分析師的策略 股巿有動能嗎？ 股價並無循環週期 更細緻地探討技術分析理論 一堆讓你虧錢的技術理論 為什麼技術分析師沒失業？ 技術分析派的反擊 對投資人的意義 第7章 基本面分析能幫你多少？ 華爾街大戰學術界 證券分析師能洞燭機先嗎？ 水晶球為什麼看不清楚？ 共同基金的績效：分析師只選贏家？ 半強式及強式的隨機漫步理論 Part 3 學習新投資技術 第8章 現代投資組合理論 風險的角色 風險的定義︰報酬的變動範圍 報酬愈高，承擔風險愈大？ 利用現代投資組合理論降低風險 分散風險的應用 第9章 藉由承擔風險來提高報酬 貝他

值與系統性風險 資本資產定價模型 貝他值真的可以衡量風險嗎？ 貝他值的問題 計量派尋求更好的風險指標︰套利定價理論 法瑪和法蘭奇的三要素模型 完美的風險指標並不存在 第10章 行為財務學 投資人並不理性 散戶的不理性行為 行為財務學和儲蓄 套利的限制 投資人從行為財務學學到什麼？ 行為財務學如何擊敗市場？ 第11章 Smart Beta策略商品真的聰明？ 什麼是Smart Beta策略？ 四種選股方法：贊成與反對的理由 Smart Beta基金的風險測試 實際績效如何？ 混合策略 其他選股因素 對投資人的意義 對信奉效率市場者的意義 市值加權指數仍是最好的投資組合 Part 4 你也可以

是理財高手 第12章 個人理財的十項練習 練習1 未雨綢繆 練習2 不要被發現兩手空空：備好現金和保險 練習3 保持競爭力︰手上的現金收益得跟上通貨膨脹 練習4 學習節稅 練習5 釐清投資目標 練習6 從自己的房子開始投資 練習7 了解債券 練習7A 在金融壓抑期間將部分債券以高股利股票取代 練習8 投資黃金與收藏品宜謹慎 練習9 尋找提供折扣的證券商 練習10 記住要分散投資 最後檢查 第13章 衡量股票及債券的報酬 決定股票和債券報酬的因素 股票市場的四大波段 時期一 安穩時期 時期二 焦慮時期 時期三 繁榮時期 時期四 覺醒時期 2009到2014年的市場 長期合理報酬是多少？ 第1

4章 做好人生四季的投資規畫 配置資產組合五項原則 調整人生各階段的三個投資策略 人生四階段投資指南 生命週期基金 退休後的投資管理 投資退休儲蓄金 自行投資的方法 第15章 進軍股市三大步 不需動腦的方法︰購買指數基金 深思熟慮的方法︰自行投資 找人代打的方法︰雇用華爾街專家 晨星共同基金資訊服務 墨基爾策略 矛盾現象 投資顧問 投資是門藝術 最後叮嚀 附錄 衍生性商品入門 衍生性商品的基本型態 期貨市場的功能和歷史 選擇權市場的功能和歷史 衍生性商品的致命吸引力 選擇權和期貨的潛在獲利與陷阱 金融期貨的搭配策略 衍生性金融商品的爭議 散戶的操作守則 附錄A 期貨和選擇權的價格決定因素

附錄B 基金和ETF投資指南 致謝 自序   點石成金   　　本書發行第一版至今已經超過四十年。第一版傳達的是一個很簡單的訊息：投資人購買並且持有指數基金的報酬，遠比買賣個股或是購買積極管理的共同基金高。我大膽主張，購買並持有所有指數成分股，獲利很可能會超過由專家操盤、高管理費和高交易成本的共同基金。   　　四十多年後的現在，我對原先的理論更具信心，超過六位數字的獲利足以證明。我可以簡單地舉個例子。一位投資人在1969年投資10,000美元在標準普爾500指數基金，假設所有股利都轉為投資，至2014年6月的市價會變為736,196美元。另一位投資人投資在積極管理的共同基金，他的投資市

值則會變為501,470美元，兩者差別顯著。至2014年6月1日為止，指數基金的投資人比共同基金的投資人獲利高出234,726美元，幾乎是共同基金投資人總資產的80％。   　　既然如此，為什麼要出第十一版呢？如果傳達的訊息都沒改變，那什麼變了？答案是，可供大眾使用的金融工具有了巨大的變革。本書既然是個人投資的詳盡指南，就有必要更新，涵蓋所有的投資工具。同時，本書也提供學術界和市場專家研究的新資訊，客觀評斷，以平實的用語提供投資人參考。股票市場有許多令人困惑的說法，需要有一本書來釋疑解惑。   　　過去四十多年來，我們已經習慣科技快速變化的步伐︰舉凡電子郵件、網路、iPhone、iPad、Ki

ndle電子書、視訊會議、社群網絡，還有醫學上從器官移植、雷射手術，到以不動手術方式治療腎結石和動脈拴塞等種種進步，都對我們的生活影響重大。同一期間，金融方面的創新也同樣快速。1973年本書第一版問巿時，巿面上還沒有貨幣基金、自動櫃員機、指數基金、ETF、免稅基金、新興巿場基金、目標日期基金（Target Date Fund）、浮動利率票券、波動性衍生性商品（volatility derivatives）、抗通貨膨脹證券、權益型不動產投資信託（equity REITs）、資產擔保證券、smart beta策略商品（smart beta strategies）、羅斯退休帳戶（Roth IRAs）

、529學費儲蓄計畫、零息債券、金融和商品期貨和選擇權，也沒有投資組合保險（porfolio insurance）、高頻交易（high-frequency trading）等新交易技術，更別說是其他投資環境的變動了。本書因而增加許多新內容來解釋金融創新，並告訴身為消費者的讀者應當如何從中獲益。   　　這個新版本也針對投資理論和實務的學術進展，提供清楚且易於理解的說明。第10章說明行為財務學這個令人振奮的新領域，並且強調投資人應該從行為學家的見解中學習的重要心得。第11章要回答smart beta策略是不是真的很聰明。另外還增設了新的一節，針對已經退休或即將退休的投資人提供實用的投資策略。本書

多年來不斷增加許多新資料，在大學或商學院時代讀過舊版的讀者將會發現新版本相當值得一讀。   　　在這個版本，我仔細審視前面幾版的基本論調：由於股巿極有效率，即使蒙著眼對《華爾街日報》擲鏢的猩猩，也能選出與專家管理組合表現一樣好的投資組合。而從過去四十年的事實顯示，三分之二以上的專業基金經理人績效不及無人管理的指數基金。然而仍然有學者專家質疑這項理論的正確性。隨著1987年10月的股巿崩盤、網路泡沫和2008到2009年的金融危機，更進一步考驗著巿場效率理論。這個版本會解釋近來的爭議，並重新檢視「擊敗巿場」的主張是否真的可行。我的結論是，「效率巿場已死」的理論言過其實，而我會檢視一些選股技巧的證

據，證明投資人可以提高勝算。   　　本書基本上仍是為散戶撰寫，易讀易懂的投資指南。因為我輔導過許多個人及家庭的財務規畫，愈來愈明白個人承擔風險的能力常常取決於年齡和賺取投資收益之外的賺錢能力。大多數的投資風險會跟著投資期間的延長而降低，因此最佳的投資策略必然與年齡相關。第14章「做好人生的投資規畫」對所有年齡層的投資人都非常有幫助，單單這一章，就有和個人投資理財顧問高昂面談費用的價值。   　　我要再次向前幾次增訂版中提過的每一位人士致謝。此外，我必須要提到對第十一版有特殊貢獻的人士，我特別感謝寶格研究會的麥可．諾蘭（Michael Nolan），普林斯頓的同事哈里森．洪（Harrison

Hong）和亞辛．艾沙哈利亞（Yacine Ait-Sahalia）、研究助理大衛．郝（David Hou）、德瑞克．朱恩（Derek Jun）和麥可．拉霍夫斯基（Michael Lachanski）、保羅．諾（Paul Noh）。另外，也要感謝約翰．德佛勞克斯（John Devereaux）、法蘭西斯．肯尼瑞（Francis Kinniry）、拉維．托蘭尼（Ravi Tolani），以及先鋒投資集團的沙拉．哈默爾（Sarah Hammer）在提供資料上給予重要協助。   　　凱倫．諾伊基興（Karen Neukirchen）對這一版貢獻極大，她能夠辨識難讀的潦草筆記，並轉化為可讀的文章，她也

提供研究協助，並且負責本書大部分的圖形呈現。我與諾登出版公司（W.W. Norton）仍然保持極佳的合作關係，感謝德瑞克．麥克菲力（Drake McFeely）、奧圖．松塔格（Otto Sonntag）和傑夫．許瑞夫（Jeff Shreve）協助出版。派翠西亞．泰勒（Patricia Taylor）繼續參與本書的出版計畫，對於第十一版的編輯工作貢獻良多。   　　我的妻子南西．墨基爾（Nancy Weiss Malkiel）對最近七版的修訂完成貢獻最大。她除了給予我最深情的鼓勵和支持之外，還詳讀各種草稿、提供無數建議，大大地改進了本書的文字品質。她還是找得出逃過我、校對、編輯法眼的錯誤。最重要

的是，她是我生命中無限喜樂的源頭，沒人比她和她的摯友更值得我題獻此書。   導讀   一門值得終生學習的學問（節錄） 政治大學校長、政治大學財務管理系特聘教授　周行一   　　多年前，當天下文化邀我擔任舊版《漫步華爾街》翻譯稿的校訂時，我著實興奮了一陣子，因為這本書是投資實務的經典之作，常為美國著名大學MBA 投資學課程的指定參考書。它不像坊間一般的投資指南，缺乏堅實的理論及實證基礎，或完全以線圖或心理分析方法剖視投資，間接鼓勵了投機風氣。此書結合了投資理論及實務，深入淺出介紹投資理論，並巧妙轉換理論成實用的投資理財法則，對一直嘗試傳播正確投資觀念於國內的學者來說，這本書正是能幫助正確投資觀在

國內迅速萌芽生根的利器，我怎能不興奮呢？   　　本書作者不斷修訂《漫步華爾街》，每次修訂版都有與時俱進非常值得閱讀的新材料，例如：新金融商品的介紹，他會分析不同商品對投資人的意義，建議投資人應以分散風險的角度評估新商品的投資效果，避免單純的投機行為。他也強調市場泡沫是歷史的一部分，會一再地重演，投資人應從中學習教訓，不要一再受傷害，而且投資應以人生理財規畫為基礎，認識風險，了解人生不同階段的理財目標以及自己承擔風險的能力，最重要的是，作者強調被動型指數投資法並未因時空改變而失去其價值，不論新金融商品如何讓人目眩神迷，一般投資人還是應以分散風險，長期投資的角度切入投資，不能掌握這個原則的人，經

常都是最後吃虧的人。   　　讀了本書之後，投資人會了解，投資不是畫畫股價線，看看電視上分析師的解說，或聽聽股友的小道消息，即可成功的。成功的投資人必須有正確的投資觀念，而觀念的建立必須植基於對投資學的理解，所以值得終生學習。一般人對投資學教科書望而怯步，乃因深奧繁複的數學公式，使讀者難以理解公式中的投資道理；本書幾乎沒有數學公式，即使有，也是極簡單的代數式，偶爾有計算的例子，數字演算過程也極簡單，這是本書的主要優點之一。作者以淺白易懂的文字講解投資理論及實證經驗，只要粗具算術底子的人便能看懂。但本書不是漫畫，隨意瞄過即可一窺堂奧，讀者需有反覆閱讀的心理準備，方能真正理解其內容。不過我認為本書

對投資人最有用的訊息，在於將作者建議的投資原則應用在實務上是非常簡易的，只要願意有紀律的執行，任何人都可以輕而易舉的投資。   　　建立自己的投資觀   　　投資是理念的實踐，而非專靠投機碰運氣。就像遊戲，有的簡單無比，不需要花腦筋，例如：翻書比賽，翻單頁的贏，雙頁的輸，不需要任何學習，經驗累積也無多大用處；有的遊戲需要不停的練習，大量的思考才能增加贏的機會，例如：下象棋，象棋高手都有一套下棋理念，決定其下法。投資也是一樣，經由不停的學習及經驗累積，投資人可以發展出一套適合自己的投資理念，這種理念也可稱作投資觀，是可以經由學習而進步的；學習的過程也許困難，但成果卻非常值得努力，讀者如果持學習的

心態，願意花功夫去增進投資觀，這本書可以給你無窮的益處。   　　好的投資理念，有賴於對投資理論及實證經驗的理解。舉個簡單的例子，報酬率與風險的關係為正比，所以長期投資所承擔的風險應比短期投資高，這是因為長期投資人不需於不利時機調整投資組合而遭受損失，因此可獲得較高的平均報酬。   　　但不明此理的投資人於短線投機時，通常挑選風險最大的股票一搏，反而不符投資原則。《漫步華爾街》的寫作目的，即在幫助投資人了解投資理論與實務，以培養健康的投資觀念，保障生活並增加財富。作者墨基爾以「漫步」為書名，語帶雙關，饒富深意。「漫步」給人的印象原應是輕輕鬆鬆、無憂無慮的；對情侶來說，更是羅曼蒂克的。但在投資學

裡的含意，此二字卻能使以畫股價線圖為分析基礎的技術師或投資人毛骨悚然。因為它在投資學裡指的是，當時間改變時，資產報酬率的形態沒有規則可循，無法預期，致使報酬率呈現隨機「漫步」的情況，令搶短線的投機客非常頭痛，因為股價基本上是無法以線圖或其他已知的資料預測的。   　　投資不同於投機   　　每一個投資人都無可避免地想預測投資，因為正確預測股價的報酬實在太大了，代表的是無盡的財富。由於看圖說故事不需要投資分析的訓練，一般投資人自然習以為常地依賴技術分析線圖、巿場耳語或消息為買賣依據，尤其台灣投資人的金科玉律是，不停地逢低買進或逢高賣出才可迅速累積財富，投機與投資沒有分別，所以「人氣」、「心理」、

「消息」比任何因素都重要。但若股價果真這麼容易預測，為什麼我們周遭很少短期投資致富的人，反而常見到親朋好友損失不貲，股巿大戶垮台的事情呢？   　　本書開宗明義即指出，兩大投資分析的理念；它們是偏重心理面的技術分析，與偏重預測公司表現的基本面分析。前者與作者所謂的「空中樓閣」（castles in the air）關係密切，而後者即作者所謂的「磐石理論」（firm-foundation theory），為當代新投資理論的基礎。墨基爾並不絕對排斥技術分析，而且認為技術分析可能獲利，但他建議投資人以理性的態度，把投資當做終生規畫的工具。   　　不少投資人冀望「明牌」，讀了本書之後你應當會了解，靠

明牌獲利的機會不大，因為如果全靠明牌即可獲利，那麼巿場就太沒有效率了，與本書回顧的學術發現不符。《漫步華爾街》不是一本報明牌或讓讀者可以出奇制勝，馬上獲暴利的書，而是幫助讀者，建立合理投資觀念的書。觀念的改變不在一朝一夕，其收穫亦是點點滴滴累積起來的。要做個心理面或基本面的投資人是你的選擇，但如果放棄了改變觀念的機會，你就少了一項選擇！對作者而言，一個最簡單的選擇是採用被動的指數型投資方法，既不需要畫技術分析圖、搶短線、晚上睡不著覺，也不需要花時間選股，更可避免行為財務學所指出的心理陷阱，是種便宜又大碗的投資方式，您應該認真的考慮！ 在這本書裡，我要帶領你漫步華爾街，為你講解這個複雜

的金融世界，並在投資策略和機會上提供實用的建議。許多人都說，現在的散戶沒有機會和華爾街的專家們抗衡。他們舉出使用複雜衍生性投資工具和頻繁交易的專業投資策略，還有在報紙上讀到的做假帳、巨額併購，以及資金充裕的避險基金活動等。這種種跡象似乎都顯示出今日巿場裡已經沒有散戶的生存空間了。其實，這真是錯得離譜的見解；你可以做得和專家一樣好，甚至更好。在2009年3月股巿崩盤時，能保持冷靜，然後看著投資轉虧為盈、並且持續獲利的，正是那些穩健的投資人。2008年，許多專家因為使用不熟悉的衍生性證券，連襯衫都輸掉了，就跟2000年代初他們購買過多高價的科技股票一樣。 本書為散戶提供簡明的指引，從保險到所得稅都

會提到。它將告訴你如何選購壽險，如何不受銀行和經紀商剝削。本書也會談到黃金和鑽石的投資，但重點還是股票，這是過去提供優異的長期報酬，未來也一樣看好的投資。第四部是人生四季的投資規畫，針對不同年齡層的不同理財需要，提供特定的投資組合建議，包括退休理財規畫上的建議。 何謂隨機漫步？ 凡是未來的發展和方向不能依據過去行為加以推測者，就是所謂的「隨機漫步」（Random Walk）。用在股票巿場上，指的則是短期的股價變動無法預測，理財顧問、盈餘預測，或複雜的圖表模型都幫不上忙。在華爾街，「隨機漫步」是個骯髒的字眼，是學術界創造出來侮辱專業分析師的名詞。說得極端一些，隨機漫步意味著一隻蒙著眼睛的猴子，對

著報紙金融版擲鏢挑選出來的投資組合，也會和專家挑選的組合一樣好。

加盟的加盟？論苗栗地區房屋仲介業的勞資範疇

為了解決不動產營業員筆記的問題，作者徐禹錚 這樣論述：

近三十年來，新經濟的邏輯正在改變雇傭關係，隨之越來越多的工作以「勞不勞、資不資」的樣態出現，房屋仲介業的「高專」即是一例。本文採取文獻分析法與田野調查法進行研究，旨在透過回答「加盟的加盟」在苗栗地區房仲業界的精確意涵，進而對新仲介時期高專營業員與公司間勞資範疇的混同進行探討。本文針對房仲業的發展史、制度性安排及勞動過程進行深入分析，研究結果發現，儘管房仲業營業員主觀認知自己與公司之間是「承攬關係」或「加盟關係」，但實際上他們極有可能是「雇傭關係」；也因此，前述房仲高專營業員跟公司為「加盟的加盟」的關係之說法並不成立。其中，房仲業的「網絡」是關鍵；對營業員而言，網絡是其賴以為生的「生產工具」，

但它同時也是公司所有擁有的「資本」。此處「生產工具」與「資本」的概念不完全等同於馬克思的定義，而這正是房仲業勞資範疇混同的根源：網絡看似是營業員交換訊息下必然會形成的結果，但營業員和公司都沒有實質擁有此「生產工具」，且公司實際上也沒有投資創造此「資本」，不過公司卻享有控制生產過程的權利。造成這種情況的主要原因在於，國家對於房仲業勞資範疇介入的方式僅僅規範了「人必歸業，業必歸會」的框架，使得公司在一開始就佔據了控制位置，同時這也是讓《勞基法》對高專營業員的保護實際上難以發揮作用的主因。本文透過剖析高專營業員與其所屬公司之「加盟的加盟」關係，除了讓我們重新理解「生產工具」及「資本」這兩個勞資關係研

究的重要概念外，也達到還原高專營業員真實勞動處境的目的。