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台南市安平港歷史風貌園區計畫「第四之一種特住區」做休閒旅館開發之可行性研究：以安平區海興段**地號為例

為了解決地籍圖謄本用途的問題，作者詹益杰 這樣論述：

　　房地產的景氣主要受市場供需之影響，從人口成長趨勢來看，台南市人口幾乎已不再成長，再加上人口老化明顯，未來住宅剛性需求必然會隨之衰減，除非外來投資性需求大增，否則台南市住宅市場勢必會面臨供過於求的困境。有鑑於此，住宅用地除了作住宅用途的思考外，是否可以檢討其作為其他類別更有效率或更高效益之使用用途，係為本研究所欲探討者。　　本研究以台南市安平區海興段特住四之一住宅區為例，從法律、市場、工程技術、財務、環境及交通面向，討論該區是否適合作休閒旅館投資。研究發現，本案基地位置良好，位於安平區名勝及風景區中，佔有地利之便；在財務規劃上、建物與環境融入上、工程規劃上都有詳盡的鋪陳，在市場進入障礙上具

有優勢。綜合上述之各面向評估結果，可初步確認安平區 xxx地號適合做休閒旅館開發。值得注意的是，休閒旅館短期內的客房供應量，在建成後並無法快速地因應市場需求的變動，且休閒旅館在興建期間極易受到外在因素影響，如政治、經濟景氣、治安、交通、國際情勢、天災、戰爭等衝擊。這也是本案必須注意也必須擔負的風險。研究建議，政府相關法令管制宜盡速研修不合時宜之法規，加速休閒旅館整體規劃設計的升級，此外，可與其他產業建立互助合作模式。