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時代的眼光：新光三越創辦人吳東興的百貨布局與服務創新

為了解決大立百貨樓層簡介的問題，作者吳東興 這樣論述：

他改變了百貨業，也改變了野柳！ 他一手打造新光三越，成為營收800億的百貨霸主， 一手拍攝的女王頭，讓小漁村揚名於世。 　　新光三越創辦人吳東興，自大二起跟在二叔吳火獅身旁學習，從基層專員做起，歷經財務、股市投資與不動產投資的歷練，參與新光人壽、新光百貨育樂、大台北瓦斯等籌備，更擔起新光三越百貨創建與營運。他既是眼光精準的投資者，也是藝術文化的愛好者，一生的足跡輝煌！ 　　他是投資眼光精準的百貨教父，把荒地變黃金 　　吳東興總是先於同業看見地點的商機，早在1980年就看好還是荒地的信義計畫區，2000年開幕的東南亞最大百貨商場台中店，同樣在荒地間拔地而起。他用精準眼光為新光三越選地，用經營

策略成為制勝原因，發展百貨群的手法，讓新光三越百貨版圖達全台三分之一，一路為台灣百貨產業史寫下傲人紀錄。 　　他骨子裡的文化魂，堅持藝術也要生活化 　　吳東興堅持在寸土寸金的百貨商場，打造頂樓文化會館，讓民眾得以就近接觸藝術，從邀約享譽國際的藝術大師辦展，再到史無前例的大型恐龍展，場場轟動的藝術文化展，讓新光三越成為藝術生活化的領導指標。 　　他是攝影鬼才，用一張照片發揮國家級影響力 　　他是攝影鬼才，1961年曾以《森林旋舞曲》拿下台北攝影沙龍年度最佳作品、美國洛杉磯國際沙龍入選等大獎。更用一張女王頭照片，讓野柳小漁村因輿論壓力，從封鎖的軍事管制區開放成觀光勝地，再到現在的國家風景區，用

一張照片，創造國家級影響力。 　　從十七歲開始，在六十年間，將新光三越拓展到全台指標性的龍頭百貨！ 　　一位企業家的奮鬥史，是台灣百貨業發展祕辛，輝煌年代的一則傳奇！ 作者簡介 吳東興 　　吳東興（1939年－2020年8月20日），台灣企業家，新竹市人，新光三越百貨董事長。 　　吳東興是新光集團主要創辦人吳火獅之兄吳金龍的長子。畢業於新竹中學、東吳大學外文系。     1974年新光集團由吳火獅主導成立新光百貨，由吳東興擔任總經理。擔任新光三越百貨與新光三越文教基金會董事長直至病逝。 　　吳東興熱愛攝影，就讀大學時就曾獲得數個攝影比賽獎項，並開辦過個人攝影展。2007年起舉辦「

新光三越國際攝影聯展系列活動」。 　　吳東興於1962年擔任東吳大學攝影社社長時，與攝影記者黃則修進入當時是軍事管制區的野柳風景特定區攝影。同年與黃則修共同舉辦攝影展，並命名「女王頭」等多個野柳地景。讓野柳的地景聞名於台灣，甚至迫使當局開放野柳成為觀光區。 楔子 第一章 投緣──跟著吳火獅開疆拓土 大二參與新光人壽成立大會 全台攻城獵地 第一份薪水一七九二元 第二章 新光育樂百貨──星光閃閃的年代 三十五歲當上總經理 全台最大保齡球館 獅子林影城，上帝也瘋狂！創造高票房 新光超市首創日系規格，遍地開花 自營貿易代理品牌，打穩招商底子 第三章 台日合資新光三越開啟新百貨時代 圓吳火獅

最後遺願 開幕前十天日籍總經理哭了 堅持頂樓文化會館，打開平民藝術風潮 台日文化差異，周三公休一年少五十二天業績 創世界百貨史紀錄！台北站前店、高雄三多店同步開幕 第四章 台中店進入大型店舖經營時代，躍升百貨業龍頭 在荒蕪漫草間打造信義新天地 府城台南，擴展新版圖，台南西門成為東南亞最大購物中心 接手衣蝶百貨四館，全台一年來客數超過一億人 轉型潮流生活文化，高雄左營店與台南小西門吸年輕客 收購大魯閣草衙道購物中心，回歸娛樂零售 第五章 西進大陸一炮而紅，打造全中國營業額最高百貨公司 合資轉獨資，打造現代園林百貨蘇州新光天地 重慶新光天地打造高端品味生活中心 逆風開店，成都店二○一九年底低調

開出 第六章 在斜槓的興趣中，體會經營之道   楔子　　 　　新光三越即將迎來三十周年，從一號南西店至今在台灣展店十五家、中國三家，版圖拓展過程中歷經台灣經濟奇蹟出口貿易額高峰期、全面進入電腦時代、與現今5G數位時代，宛如一部台灣百貨發展史；在台灣，新光三越百貨連鎖服務網絡十五店、二十館超過二十年穩居百貨市場龍頭，展店數與年營業額均在市場擁有一席之地，市占率近二五％，合作廠商兩千多家，營業總面積超過一二○萬平方米，每年吸引超過一億人次的顧客造訪。 　　新光三越百貨二○一七年起納入轉投資高雄草衙道購物中心，從主力物販零售擴充更多娛樂如保齡球館、球場等體驗零售，業界都說新光三越跨足育樂

，事實上，早在四十四年前、七○年代至八○年代的新光百貨育樂時代，就是先從育樂型的保齡球館發想，所以我才以「新光百貨育樂公司」命名啟動新光體系百貨事業，當年的台灣甫歷經一九七三年（民國六十二年）全球第一次石油危機，原物料全數上漲，也波及到大宗物資黃豆、小麥、玉米等起漲，甚至更爆發衛生紙、油、鹽等大漲；最近二年來衛生紙要漲三成，台灣民眾搶買衛生紙還上了BBC頭版頭，事實上在四十多年前就發生一波，當時五月花衛生紙一箱三十六包就漲了近一四％，民眾也是搶成一團，所幸時任行政院長蔣經國與經濟部長孫運璿即時撐住，物價雖漲，但也突顯人民物質需求渴望迎來巨大轉變，隔年新光百貨育樂公司風光開幕，更成為百貨零售業界

耀眼新星。 　　一九八九年（民國七十八年）台灣新光集團與日本三越集團共同成立新光三越百貨，當時台日合資百貨只有SOGO百貨等（現僅授權招牌），其餘在台灣還有永琦百貨、漢神百貨、大立百貨等也都只有日本百貨技術輸出，日本三越集團至今持股四三％，歷經三十年台、日共治沒有改變，且成為業界目前唯一一家台、日合資百貨集團；新光三越首家店─台北南西店於一九九一年（民國八十年）十月誕生，緊鄰當年台灣最繁華的中山北路、迪化街，風潮延續至台北車站、西門町，甚至因新光三越開幕而蔚為新興的南西商圈，一度超越當時外地人最愛的西門町商圈。 　　新光三越首號店南西店以建立「台灣最高品質的世界感、知、禮百貨」自許，在開店

過一年就獲利，經營團隊再接再厲，於一九九三年（民國八十二年）十二月二十三日同日開出高雄三多店與台北站前店，創世界百貨業界新紀錄，即使已過三十年的今天仍無人能破，當時因為要趕南、北兩店開幕式，日本三越集團社長在我陪同下還特別搭乘飛機南、北趕場。 　　二○○○年（民國八十九年）新光三越進駐台中七期重劃區，也是新光三越積累自有資產的開端，台中港店不但開啟新光三越進入大型店舖經營的里程碑，且迅速帶動七期重劃區的繁榮發展，營運第三年起即締造年營業額百億元佳績，更讓台中中港店在中部百貨市場獨占鰲頭，蟬連數年百貨地王、至今更是全台最賺錢的百貨公司。 　　新光三越自一九九七年（民國八十六年）起即於現在房價

最高台北信義商圈階段性打造「信義新天地」，為新光三越追求創新與突破的代表作；從一九九七年A11開幕、二○○二年A8開幕、二○○三年A9開幕到二○○五年開出A4，以一年開一店速度打造出新購物群體驗，以串連空橋的水平式購物中心概念，建構完整的十三個業種商品線，掀起「信義商圈」從無到有的繁榮盛況，後續商辦、百貨商場爭相崛起，讓信義計畫區成為全球百貨密度最高的城市商圈，更成為全世界人士來台必訪景點之一。 　　「創造商圈」成了新光三越成功展店的最佳指標，也因為新光三越團隊具備豐富的展店經驗及創意生活提案，讓新光三越所到之處皆能以完善規劃及獨具特色的各項服務吸引人潮聚集，「人潮即是錢潮」這在日本經濟學作

家大前研一口中就是零售成功王道，而從台北南西、台南西門、台中七期重劃到信義新天地皆是創造商圈的成功實例，很多人問我如何精準獵地，讓它從無到有到繁華，我個人信念還是以「從無」的重劃區著手，最有機會造就成功案例，畢竟從飽和商圈要殺出一條血路不容易。 　　我在百貨業界算是「老百貨人」，新光三越邁入三十個年頭，日本三越過往三十多年以來歷經至少十個社長更換，甚至其中還有三越與伊勢丹合併後的三越伊勢丹集團的組織變動，但至今日方的投資不變，這也凸顯與日方的合作的堅定建構在經營團隊的能力與誠信，當然在數位化時代來臨，電商零售衝擊世代，新光三越團隊也在積極在創新與轉變。像是二○一○年起，在台灣重劃地區愈來愈少

情形下，我們「創造商圈」的機會變少，新光三越進而結合在地交通據點、市集與在地特色創造購物中心百貨型態，高雄左營店就是開啟台灣百貨新里程碑；而二○一三年底台南小西門更以嶄新思維結合潮流、科技、娛樂、美食以及新文創，打造出南台灣潮人新文青最愛新聚點，更帶動台南市走向新文創觀光旅遊領域，如今這波風潮也襲捲全台。 　　二○○六年與中國北京華聯集團合資準備開啟中國版圖，二○○七年北京新光新天地（現更名）開幕成為新光三越赴大陸拓展首家店，至今仍是中國最賺錢的百貨店王，近年更躍升全球百貨店王，只是後來因雙方經營理念不合，在二○一六年新光三越持股全數賣出，為了持續中國投資，後續相中蘇州、重慶、成都等據點，並

於二○一五年新光三越率先以獨資模式在中國蘇州打造出蘇州新光天地，後續更陸續開出重慶、成都等三大店，對新光三越來說，這十年係國際化很重要的一大步，更因此打響新光三越在廣大十三億人口的中國市場知名度，不僅吸引企業來台取經，更有廣大中國消費群來台必逛必買，一度挹注信義、南西、站前店退稅額占比超過一五％。 　　二○一七年入主高雄草衙道購物中心 ，同年八月九日與重慶中渝物業集團合作打造的重慶新光天地開幕，是繼二○一五年新光三越集團獨資於蘇州開出新光天地後 ，第二家在中國的購物中心型百貨商場，是新光三越集團將重慶新光天地獻給三千萬重慶市民最大夢幻樂園，以「玩具故事」、「青春王國」和「森林影院」三大概念區

塊，規劃生活城巿中驚豔的歡樂體驗，並以「湖上冰宮」、「旋轉木馬」、「空中花園」及「電影院」等為城巿地標，規劃五至八樓四個樓層的「天空之城」，一至四樓「百貨世界」地下一樓的「美麗巿場」，提供美好生活的開始。而在重慶新光天地開幕後，二○一九年成都新光天地也登場，從台灣創造商圈到中國創造質感生活城市，新光三越一直備受期待。 第一章　投緣──跟著吳火獅開疆拓土 父親家族發跡源自新竹，父親吳金龍、二叔吳火獅、三叔吳金虎三兄弟出生於新竹東勢，聽父親說，過去先祖來到新竹，一直是一脈單傳，至祖父才打破，育有三子三女，父親排行長男，因家境清苦常隨母肩挑糕餅於市場賣，十四歲就到新竹老協同布行做學徒，一路做到業

務經理，並代父護佑弟妹成長，台灣光復後，因民生匱乏，父親運用業務人脈，與二叔火獅、三叔金虎共創新竹油脂公司，並斥資造船，往返於大陸、日本、台灣之間，從事茶葉、紅糖、麵粉、棉布等民生必需品貿易，兄弟同心協力致力事業，也墊定日後新光企業基礎。 新竹市對我來說有很多記憶，小時候住新竹市區，為了躲空襲，一度搬到鄉下親戚家富岡寄住，讀小學時因家境貧困，那時多數孩子還打赤腳上學，直至小學五、六年級，爸爸才開工廠，日子也開始好過一些，但即使家境不優渥，但父親給我們六個孩子的生活卻是豐裕的，每個孩子都是爸爸努力工作栽培出來的；身為長子、吳家長孫，從小學竹師附小、新竹國中到新竹中學都在新竹，意外的大學落榜才讓我

有機會獨立到台北，大弟後來唸醫學、小弟學會計，我雖身為家中老大，但其實也沒什麼壓力，比較起過去爸爸身為家中長子還要兄代父職，與祖母出門擺攤做生意的歲月，我的童年其實相當幸福的。 當年父親一有積蓄就會置產，且曾自己創業「新龍染織廠」，後來就併到「新光實業」；而二叔吳火獅十七歲時在父親介紹下，進入台北平野布店商行當學徒，因工作勤奮受到老闆小川光定賞識，一九三八年提拔為小川商行總經理，負責棉布批發；在台灣光復後，於迪化街開新光商行買賣布匹、麵粉、茶葉等。

2020東京大改造：日經三大專門雜誌帶你預測未來‧東京消費、投資、住居、工作最佳指南（附超大地圖＋分區詳圖）

為了解決大立百貨樓層簡介的問題，作者《日經建築》 這樣論述：

東京，將重新定義未來的城市概念： 讓人興奮、感動、舒適、安全，以及零耗能的健康城市！ 　　「研究東京的改變，瞭解它的前世今生與未來發展，應該也可以為我們的城市帶來新的想像。」 ─實踐大學建築設計學系副教授  李清志 　　曾在1964年首度舉辦奧運的東京，也是首座舉辦奧運的亞洲城市。當年舉辦奧運的目的，是展現日本從戰後的廢墟中站起，開始往一個和平國家邁進，而在戰敗不到20年日本就能舉辦此一盛典，在當年可說難以置信。當時，日本政府當局耗資30億美元大興土木，興建運動場館以及修建相關基礎建設，如交通設施及供水系統等，更完成新幹線與全世界首條高速鐵路，奠定日後東京成為亞洲第一城市的基礎。

　　56年後，這座台灣人最愛前往旅遊的都市，將在2020年夏，二度舉辦奧林匹克運動會！ 　　再次舉辦奧運，比起當初更加成熟的東京，又將會呈現出什麼樣的嶄新面貌？走過311大地震的日本，不僅寄望藉由此次機會凝聚日本國民的心，更希望能藉此告別失落的20年。誠如首相安倍晉三所說，奧運可說是經濟的起爆劑，根據《日本經濟新聞》報導，日本民間也認為東京奧運能為日本帶來極大經濟效益。而改變後的東京，又將對這座城市的市容景觀、城市規畫、商務、消費、房地產以及庶民生活等面向，造成什麼影響？ 　　看見5年後的東京，看見一個都市與你我的新機會！ 　　本書為日本最大經濟商業雜誌《日經BP》旗下的建築、土木、不動

產三大專業雜誌，聯手帶來第一手報導，並輔以地圖，帶領讀者看見未來東京的樣貌與商機── 　　．奧運盛會很花錢？85％的比賽設施，將以選手村為中心，建在半徑8公里的範圍內。 　　．都更一定要先破壞？看東京如何以改建或翻新的方式，擴充既有設施的功能。 　　．奧運會增生蚊子館？選手村在奧運後，將成為可供買賣與租賃的廣大住宅區。有意前進東京房地產的投資客，不可不知！ 　　．藉奧運重新強化城市交通便利性。將原有鐵道路線延伸，也計畫構建BRT系統。 　　．老商業區如何都更？華麗的「撞球式都更計畫」，景物依舊，只是煥然一新。 　　．沒有文化的城市，一切只是空殼？澀谷地區的建築，讓過去與未來產生對話！ 　　．

311大震造成的災害歷歷在目，徹底改造河川、港灣、下水道，建設大範圍防災設施。 　　．前衛的東京奧運主場館，已為日本建築界帶來許多衝擊，甚至可能影響台灣嗎？ 　　．大丸有地區VS. 品川的東京辦公中心之競爭，又會對在東京工作的人們，帶來什麼樣的影響？ 　　本書將附帶地圖說明與數十幅圖片，更有知名攝影師筱山紀信拍攝的多幅工地現場照片，致力將奧運帶來的影響，以及東京都怎麼用短短8年時間，做好未來50年的建設，清楚明瞭地告訴讀者。與日本關係極為密切的台灣，從基礎建設、天災、人口老化、新舊建物等，均面臨相似問題；了解東京大改造，必讓我們對台灣未來的樣貌有更具體的想像和規畫。 　　本書不僅對熱愛東京

的人來說相當受用，對建築、投資有興趣的讀者也能在此書中找到閱讀樂趣，而所有關心台灣都市發展的讀者，更能從中找到些許未來城市發展方向的啟發。 名人推薦 　　實踐大學建築設計學系副教授  李清志 　　《Shopping Design》設計採買誌總編輯  李惠貞 　　《設計東京》系列作者  吳東龍 　　財經暢銷書作家  施昇輝 　　外資法人地產軍師  紅色子房 　　《秋刀魚》雙月刊雜誌主編  許哲寧 　　「在《2020東京大改造》裡，閱讀了東京的過去，更看到了東京的未來，實在過癮！！」─《設計東京》系列作者 吳東龍 　　「一張東京未來的藏寶圖，讓您可以輕鬆破解暗藏其中的投資密碼。」─財經暢銷

書作家 施昇輝 　　「按圖索驥，東京地產投資布局最重要的一本書。」─外資法人地產軍師 紅色子房 　　「1964年的第一次東京奧運，讓這座傳統都市從二戰後脫胎換骨，不到一甲子，整座城市正朝著2020年第二次奧運大躍進，看日本人如何在已經飽和開發的土地上，極致地完成不可能之都市更新計畫。」─《秋刀魚》雙月刊雜誌主編 許哲寧 作者簡介 《日經建築》 　　1976年創刊至今，是一本兼具專業、知識傳遞以及人文關懷的建築專業雜誌。內容呈現部分常輔以大篇幅照片與圖表，詳盡介紹日本以及世界建築業界最新消息，及社會大眾矚目的最新建案或公共工程，如台灣的國立台中歌劇院、2020東京奧運主場館新國立競技場

等，也是日本讀者群最多的建築雜誌，對於日本建築有興趣，以及喜歡到日本旅遊的讀者來說，亦可當成安排旅遊行程的參考工具書之一。 　　除了專業的建築工程報導之外，也時常挖掘新秀建築師的作品並加以介紹，以及邀請建築人文作家撰寫專題報導，以建築為起點，進而對社會脈動、經濟情勢投以關懷。 譯者簡介 林詠純 　　台灣大學物理系、地質系雙學士，日本九州大學藝術工學府碩士。視日本福岡為第二個故鄉。曾在民間研究機構擔任日文研究助理。現為專職日文譯者，認真對待經手的每個文字，期許自己更上層樓。 編輯室報告 各界推薦 推薦序  東京的城市變身／李清志 推薦序  按圖索驥，東京地產投資布局最重

要的一本書／紅色子房 　 PART1 市容的改變 因奧運而刷新的「未來地圖」 東京大改造　 新鐵道路線與放寬限制帶來的改變 【灣岸地區】奧運設施炒熱灣岸地區 【神宮外苑】新競技場是都更序曲 【虎之門‧六本木】藉「環二」提升都市競爭力 【大丸有‧日本橋‧銀座】聯合都更帶來飛躍性發展 【品川】列車基地舊址成新國際據點 【澀谷】建築師們用摩天大樓競技 【新宿】逐漸向外圍擴散的開發計畫 PART2 基礎建設的改變 交通網、防災強化的藍圖 首都圈基礎建設改造　 【鐵道‧區域交通系統】雖然困難重重，但討論漸趨踴躍 【道路】計畫建設「3環狀」等主要道路 【首都圈機場】機場功能的強化與升級 【港灣】從旅貨雙

方思考如何升級 【地震‧海嘯的應對策略】河川、港灣、下水道的防災設施 篠山紀信拍攝的東京進行式 現場紀信　GENBAKISHIN 環狀2號線‧虎之門之丘 東京臨海地區‧奧運比賽場地 PART3 居住空間的改變 對購屋者的影響 住宅大樓的挑選重點　 房價上漲會持續到何時？ 住宅大樓的購買須知 關於東京灣岸的5個問題 Q1灣岸地區是一個什麼樣的地方呢？／Q2這個地區交通網會如何規畫呢？／Q3東京灣岸可以建造多少住宅大樓呢？／Q4住宅大樓的價格會出現什麼樣的改變呢？／Q5托兒所與小學的數量足夠嗎？ 從調查資料判斷市況 灣岸是新的住宅大樓密集地　 PART4 東京不動產市場將發生變化 不動產市

場將如此改變 投資旅館與商辦的好機會，辦公室租金預計將漲兩成 邁向適合人口減少社會的都市更新 PART5 如何藉由奧運，讓東京更好？ 為末大（日本運動員協會代表理事）／坂村健（東京大學教授） 森喜朗（前日本首相）／間野義之（早稻田大學教授） 安島博幸（立教大學教授）／國崎信江（危機管理教育研究所代表） 田邊新一（早稻田大學教授）／野城智也（東京大學教授） 青山佾（明治大學教授） 岸井隆幸（日本大學教授） 市井宏雄（明治大學教授） PART6 盡情享受東京奧運所帶來的樂趣 新國立競技場比稿報告 選擇扎哈的理由 　 專訪扎哈‧哈蒂女士 為東京注入全新活力 回顧上一次的東京奧運 建築大師們的1

964年＜比賽設施篇＞　 回顧上一次的東京奧運 建築大師們的1964年＜都市建築篇＞ 編輯室報告 東京，將重新定義未來的城市概念 　　曾在1964年首度舉辦奧運的東京，也是首座舉辦奧運的亞洲城市。當時舉辦奧運的目的，是展現日本從戰後的廢墟中站起，開始往一個和平國家邁進，而在戰敗不到20年日本就能舉辦此一盛典，在當年可說難以置信。當時，日本政府耗資30億美元大興土木，興建運動場館以及修建相關基礎建設，如交通設施及供水系統等，更完成新幹線與全世界首條高速鐵路，奠定日後東京成為亞洲第一城市的基礎。 　　56年後，這座台灣人最愛前往旅遊的都市，將在2020年夏，二度舉辦奧林匹克運動會！ 　

　再次舉辦奧運，比起當初更加成熟的東京，又將會呈現出什麼樣的嶄新面貌？走過311大地震的日本，不僅寄望藉由此次機會凝聚日本國民的心，更希望能藉此告別失落的20年。誠如首相安倍晉三所說，奧運可說是經濟的起爆劑，根據《日本經濟新聞》報導，日本民間也認為東京奧運能為日本帶來極大經濟效益。而改變後的東京，勢必將對這座城市的市容景觀、城市規畫、商務、消費、房地產以及庶民生活等面向，造成影響。 　　台灣九合一選舉剛落幕不久，所有當選的地方首長，他們獲得的每一張選票，等於乘載了每一份寄望有更美好未來的盼望。市民們希望新的地方父母官，能夠負起責任，帶領城市一起成長，願所居住的城市更舒適、更安全、更便捷。

　　然而都市計畫說來簡單，卻也談何容易。且台灣的都市更新，更時常與「拆除」「官商勾結」「圖利」等名詞掛勾，讓問題本質無法浮現，導致社會無法就事實理性討論，連帶台灣的都市競爭力，就這麼消磨與失去。 　　都市計畫或都市更新，雖然乍看像是在地圖上圈畫，哪邊要建，哪邊要拆，哪邊要開路，哪邊要整修，但其實這些計畫的中心應該是「夢想」與「願景」。「一個更好的城市」，也許乍看像是空洞口號，可這卻是所有城市的規畫者在從事都市計畫的過程中，最該具備的實際思維。 　　因都更而生的住民與政府、建商之間的拉扯這樣的問題，隨著新聞媒體報導逐漸引起國人關心，此問題由於牽涉需要更廣泛的討論，本書並沒有辦法給出一個滿意的

答案（當然實際上，東京的都更也免不了有這方面的討論，如築地市場的遷移，正因為對遷移新址的疑慮，對築地悠長歷史的不捨，以及在築地安身立命的店家非得重起爐灶，導致築地市場搬入新址的時程表一延再延）。 　　然而，我們還是認為這本書非得出版不可，因為我們看到了一個都市其實可以撐起一國的榮辱，一個都市能夠承接所有國民，寄望打破那壟罩在空氣中的沉悶之期待。 　　我們盼望讀者們能夠理解到，東京的大改造不是大興土木，而是細膩且意味深長的「改」。它不像北京那般大破大立，它甚至如今才開始做電線桿的地下化；它盼望煥然一新，卻也寄盼獲得全體市民甚至國民的支持（東京申請2016年奧運主辦權失敗，正是國民支持率過低）

。 　　當然，讀者們或許還是想問，看完這本書，是否只是看到一場異國都市的更新，身在台灣的我們，在看完後又能獲得何種能量？ 　　我們也一直思考，這本書是否能得到一個拋磚引玉的功用，讓關心台灣的人們，親眼見證一個老邁的城市，也可以在短短8年（以東京申奧成功的2012年開始算），到2020年以前做好未來50年的建設；讓我們對所謂的都市更新有一層不同的定義，都市更新不該只是拆或破，而是舊建物的重新翻修與再利用，基礎工程的重新檢討與強化，都市更新其實可以造就社區的活性化等。 　　看到東京的都市更新，我們期盼讀者能看到東京在野心之下對未來城市的定義與想像，未來城市該是更舒適、健康，而不是新穎。東京的

這場改造，並非只是為了一場盛會，跳起機械舞。 　　當然，都市更新之後，理當產出更多投資機會與消費商機，我想這個部分在思考都市更新時，也是必須考慮之一環，而東京的都市更新亦確實詮釋了這一概念（如品川與大丸有的更新），因此所有關心經濟趨勢、世界經濟、投資商機的讀者們，此書更是不容錯過。 　　本書將附帶地圖說明與數十幅圖片，更有知名攝影師筱山紀信拍攝的多幅工地現場照片，致力將奧運帶來的影響，清楚明瞭地告訴讀者。 　　本書不僅對熱愛東京的人來說相當受用，對建築、投資有興趣的讀者也能在此書中找到閱讀樂趣，而所有關心台灣都市發展的讀者，更能從中找到些許未來城市發展方向的啟發。 推薦序 東京的城市

變身 　　東京一直是我最喜歡去旅行的城市之一，這座城市兼具傳統與前衛，科技與自然，每年都有令人驚艷的改變！也讓旅行者無法抗拒這座城市的魅力，會忍不住一而再，再而三地前往旅行。 　　戰後的東京，從廢墟重建，歷經多次大改造，終於蛻變成今天這座繁榮興盛的大城，不斷的蛻變是這座城市常保新鮮有活力的祕訣。在2010年威尼斯建築雙年展中，日本館由塚本由晴、西澤立衛共同參展，因為當年剛好是日本「代謝論」發表五十週年紀念，他們以「新陳代謝論」（Metabolism）為思考主軸，認為東京這座城市其實從以前到現在，就持續不斷地自我進行小型的改造變化，就如細胞的新陳代謝一般。 　　除了日常的小型新陳代謝之外，

東京多年來也進行過多次大改造的手術，1964年東京奧運會的舉辦，可說是東京大改造的催化劑。舉辦世界級大型活動（例如世博會或奧運會），是城市進行大改造最好的契機，因為為了達成城市宣傳與建立城市地位，所有的奧運主辦城市，無不想盡辦法大興土木，讓城市煥然一新；事實上，藉著運動會的建設，城市設計者也可以名正言順地進行城市大改造，讓這座城市在短時間內脫胎換骨，進化成另一個版本的先進城市。 　　東京六〇年代主辦奧運會，讓日本有機會展現戰後重建的能量，同時也展現其自信心。當年日本政府並未大規模引進外國建築師來參與奧運建築的設計建造，而是以建築之神丹下健三為主導，規畫奧運會整體的建築空間，一方面讓外國看見日

本人自己建設的能力與信心，另一方面，也培植了國內建築師參與重大工程的經驗與技術。丹下健三當年所設計的代代木競技場，富藝術性的高超結構體，也是日本建築傲人的傑作，後來憑此技術，丹下又建造了宏偉的東京聖馬利亞大教堂，至今仍是東京重要的文化財，也是丹下健三死後舉行追思會的場所。 　　當年奧運會的舉辦，推動了東京市區的大改造，包括首都圈高速公路、羽田機場擴建、地鐵日比谷線通車，新建機場聯絡單軌電車等交通建設，並興建大量國際級大飯店，促成首都圈內現代高級住宅的興建，讓人口慢慢回歸都心來居住，對東京這座城市帶來極大的變化。 　　近年來，東京也持續推動城市區域的改造，從上個世紀新宿車站、新宿都廳的建設，

池袋太陽城的大型構造規畫，一直到台場臨海副都心的開發，灣岸地區的規畫等等，二十一世紀初，六本木之丘、Mid-Town中城的大型都更計畫完工，造成首都圈內的新改變，這些年來更試圖翻轉軸線，在老舊的台東區、墨田區建造「天空樹」新東京鐵塔，配合東京車站一百週年紀念，整修老舊車站，丸之內區的歷史建築再利用等規畫，都讓東京這座城市年年充滿新氣象！ 　　很少城市像東京一樣，可以有兩次舉辦奧運會的機會！第一次的東京奧運是這座城市的大改造，而這次的東京奧運會等於是東京在新世紀另一次改造的機會。這次奧運的主要規畫設計，包括解構主義建築師扎哈‧哈蒂（Zaha Hadid）所設計，造型流線酷炫的主場館，以及灣岸地

區大型的選手村與各種項目的運動競技場，不過也因為主場館太龐大，影響神宮外苑景觀，遭到日本建築師伊東豐雄等人的公開抗議，甚至必須更改設計，而歷史悠久的築地魚市場也因為計畫搬遷到灣岸，而引起東京居民的抗議。往東京灣發展本來就是東京都是發展的趨勢，丹下健三過去就曾經設計過未來東京灣海上城市的計畫，而動畫「機動警察」劇場版，而曾出現建造東京灣海上城市的未來想像，奧運城市改造讓這個趨勢越來越朝夢想的實現前進！ 　　不論如何，城市巨大的改變，總是會影響許多人的生活，有一位東京居民便因上次東京奧運的舉行，被迫搬遷住到現在的社區，想不到這次奧運的舉行，他的住家又被規畫為搬遷區域！ 　　對都市設計者而言，奧

運的舉辦是帶動都市更新開發的最佳時機，許多聯合開發案相繼推出，令人欣慰的是，日本東京這幾年來的大型都更計畫，不僅創造出建商利益，更新地區建築景觀，更創造出許多美好，供民眾共享的開放空間，讓都更計畫真正造福全體城市居民！ 　　可以預見的是，2020東京奧運會的舉行，將會帶來整座城市的大改變！這樣的改變著實令人期待！《2020東京大改造》這本書對於喜歡到東京消費、旅行者，或是經常前往東京經商、工作，甚至觀察建築、城市發展者而言，應該是一本絕佳的參考書，其實這本書也是一本關於「東京學」的未來發展預測，非常值得對於「東京未來學」有興趣者來閱讀！ 　　研究東京的改變，瞭解它的前世今生與未來發展，應該

也可以為我們的城市帶來新的想像，期待我們所居住的台北城，也可以在可預見的未來，有新的改變，讓這座城市更美好！ 實踐大學建築設計學系副教授 李清志 推薦序 按圖索驥 ，東京地產投資布局最重要的一本書 　　台灣人對於日本旅遊的嚮往，以及日本地產投資的興趣，一直是無可救藥的迷戀。 　　光從日幣匯率變化卻相對帶動投資買房熱潮，就可以看出端倪。日幣漲的時候，許多人喊著「快把錢拿去投資日本地產，高投報又穩定保值。」；日幣跌的時候，許多人喊者「快把錢拿去投資日本地產，趁日幣便宜危機入市。」參考日本信義房屋資料，該房仲集團進軍東京五年以來，累計總成交量已逾千件，總銷售金額逾700億日圓，將近2

00億台幣，現在平均每天成交 1.2件，顯示前往東京購屋置產，已成為國人海外投資的主要標的。 　　回顧1989到1992年，日經指數從38957點跌到14000點，造成大量帳面資產化為烏有，也開啟了日本泡沫經濟的序幕。但是掐指算算，泡沫至今也超過二十多年了。 　　超過二十年的生聚教訓，日本長期做為一個先進國家，加上嚴謹而團結的民族性，儘管偶爾遭逢災變，但是這幾年在「安倍經濟學」的貨幣寬鬆政策及經濟刺激手段下，向市場注入大量資金，促成通貨膨脹、日元貶值、促進出口、物價成長，連帶企業與民眾收入成長，讓日本經濟出現轉機。而根據「日本國土交通省」的最新研究報告，東京地價也已經止跌反彈，出現上漲的曙

光。 　　紅色子房一直強調，房價是由「建物價值」與「土地價值」組成。一般來說，建物價值是會隨時間折舊的，只有土地價值才會有漲跌。所以說，房價成長的動力在於土地。如果地價已經開始反彈，表示以往投資日本房市，除了租金穩定以外老覺得「房價不動如山」的魔咒，似乎已出現破除的跡象。 　　在台灣，大家熟悉的不動產投資，就是跟著捷運等大型公共建設走。等大型建設完成，土地價值上漲，房價自然也跟著上漲。 　　《2020東京大改造》這本書，就是告訴你未來東京各個重大建設的詳細分布與完工時程。 　　隨著迎接2020年東京奧運，整個東京市將再一次改頭換面，觀察東京房市，目前眾多公共建設題材已經開始發酵。奧運對

房地產發展最近的例子，就是中國北京2008奧運前的房地產市場實績。當年隨著奧運的逼近，北京房價從2003年起一路上漲，根據北京市統計局的調查，2007年末，北京的房價已經比2003年的房價多出整整一倍。所以同樣的「奧運題材」，會不會也出現在2020東京房地產呢？日本東京房地產，會不會像中國北京奧運前，出現一波逐年成長的動能呢？在台灣，光是個「桃園航空城」計畫就可以讓桃園地價翻兩倍，在東京有更國際化的「奧運建設」及可預期的觀光就業人潮，對於房地產來說，這不就是更大的利多嗎？      　　除了房地產投資以外，紅色子房對都市計畫、建築設計領域一直都涉獵頗深。《2020東京大改造》這本書介紹了東京都

23區內的各大開發計畫，包含因興建大量奧運設施而備受矚目的灣岸地區；持續都市更新的神宮外苑、大丸有、日本橋、銀座地區；結合車站周邊開發的品川、澀谷、新宿地區等，讀者可以觀察到日本專家對於都市計畫規畫過程的縝密態度，以及交通結合區域發展的專業思維。 　　喜歡建築設計的朋友，也可以跟著本書回顧1964年東京第一次舉辦奧運時期，幾位日本大師崛起的作品故事，包含丹下健三、蘆原義信等，也可以看到2020奧運主場館「新國立競技場」國際設計競圖，扎哈．哈蒂建築事務所如何以流線型的張力結構，以「未來」與「衝擊」的意象，打敗其餘強者獲得設計權，為東京設計界注入全新活力。 　　根據日本觀光廳的調查，台灣人赴日

旅遊人數，估計全年已達200萬人次以上。華航、長榮等航空公司也一條條增開日本航線，連日本香草、樂桃等廉價航空，也持續開闢台日新航線加入戰場搶客。因此，日本早已成為台灣人熟悉的熱門觀光勝地之一，而台灣人對日系百貨藥妝的愛用，也使日本成為台灣人最愛的購物天堂。 　　對於房產投資人來說，隨著台灣房地產仍存在多空交戰的疑慮，投資人找不到適合標的對抗通膨，或許能趁此時轉進「利空出盡」的日本房市，同時搭上日本東京奧運的地產增值列車，並趁著日圓貶值，前進日本當房東。 　　對於喜愛日本都市空間文化的朋友，也可以跟著本書按圖索驥，感受大和民族如何用精緻的專業與團隊分工合作，一起翻轉改造這個國際都市。

外資法人地產軍師  紅色子房 因為奧運，44萬平方公尺的巨大住宅區誕生東京灣岸地區，一些主要的建設計畫已經開始加速進行。東京奧運的概念是「小而美的申辦計畫」，而這個計畫的中心就是預定在晴海建設的選手村。在申奧委員會的候選城市申辦檔案中，就強調85％的比賽設施，將集中在以選手村為中心半徑的8公里範圍內。而37個比賽場地中，就有21個集中在灣岸地區。許多不動產從業人員都對選手村投以關注目光，原因是申奧委員會發表絕大部分的選手村，將交由民間業者建設的主要方針。選手村占地約44萬平方公尺，主要分成工作人員使用的營運區（東側），與奧運選手的居住區（西側），前者為臨時設施，後者則屬於永久設施，並且在奧運

結束後轉作住宅使用。前東京都知事豬瀨直樹在對國際奧林匹克委員會簡報時說，奧運選手村將是「近數十年來最大的住宅開發案」。選手村預定地的土地目前屬於東京都所有。東京都考慮附加一些關於配置計畫與居住設施的條件後，就公開招募民間業者參與居住區的開發案。東京都運動振興局主要負責選手村業務的澤井正明課長表示：「目前正在討論，公募是要只限不動產開發公司參加，還是也開放給其他業種。」其運作方式是把選手村交由民間業者開發，但是在奧運舉辦期間必須出租給奧運組織委員會使用，租金不得超過38億日圓。奧運結束後，可轉作分售、租賃的住宅。選手村將建設成在奧運期間可供1萬7000人入住的設施。每個居住單位的面積是60∼13

5平方公尺，可供4∼8人使用。為了讓選手能夠有效率的移動，將採取所有居住樓層集中在2∼14樓的方針。不過，這些由民間業者建造的設施不一定只有14層樓。澤井正明課長表示：「要建得多高由業者自行判斷，因此也有可能出現超高摩天大樓。但如果是這種情況，奧運期間就不得使用15樓以上的空間。」假設全部都是5人用住宅，2∼14樓總共會有3400戶，如果再加上15樓以上的空間，奧運結束後可能就會一口氣出現1萬戶以上的新住宅。

台中市七期惠來市地重劃區發展歷程之研究

為了解決大立百貨樓層簡介的問題，作者林姿彣 這樣論述：

台中市近年經過了空間上的演變，如今第七期惠來市地重劃區經過了市地重劃整理後，成為台中市的新市政中心，高樓層的住宅、辦公大樓及百貨商場接座落於此。 本項研究的目的是從台中市從舊市區到新市政中心的空間發展歷程情形。由於過去台中市經歷過多次的都市規劃，對台中市的空間發展轉變既有一定的影響，透過疊圖法配合文獻資料的探討針對台中市第七期惠來市地重劃的發展研究歷程做分析。 經由研究發現影響惠來市地重劃區因環境因素、區位因素與社經環境等四個部分而受影響，然而，這些政府所投資的重大公共建設與規劃，是成就惠來市地重劃區的主要原因，使致成為台中市新市政中心。